088-855-5742店舗や事務所などのテナント物件を貸し出している賃貸オーナーにとって、テナントによる家賃滞納は深刻な経営リスクです。
滞納が続けば収益が悪化し、長期化すれば回収そのものが困難になります。
一方で、「家賃を滞納しているのだから、すぐに出て行ってもらえる」とは限らないのが、賃貸借契約の難しいところです。
本コラムでは、家賃を滞納するテナントへの対応策、立ち退きを求めるための法的要件と手続の流れ、そして交渉をスムーズに進めるためのポイントについて、弁護士の視点から解説します。
目次
家賃を滞納しているテナントへの対応策とは？
家賃を滞納しているテナントに対して、オーナーが取りうる対応は大きく分けて2つあります。①家賃の支払いを求めて契約関係を継続する方向と、②契約を解除して立ち退きを求める方向です。
（1）まずは事実確認と初期対応
支払期日に入金が確認できなかった場合、まずは電話やメールで連絡し、入金漏れや事務的なミスの可能性を確認します。
テナントが事業者である場合、一時的な資金繰りの悪化が原因であることも少なくありません。
連絡しても支払いが行われない場合は、書面による督促に切り替えます。
口頭でのやり取りは後日の証拠として残らないため、滞納が2か月を超える段階では、必ず書面で記録を残すことが重要です。
（2）連帯保証人・保証会社への通知
賃貸借契約に連帯保証人がついている場合、または家賃保証会社を利用している場合は、早期に通知することで回収可能性が高まります。
特に保証会社が介在している場合、所定の手続を踏めば滞納分を立て替えてもらえることが一般的です。
なお、2020年4月施行の改正民法により、個人の根保証契約には極度額の定めが必要となりました。2020年4月以降の契約で極度額の定めがない個人保証契約は無効となるため、契約書を改めて確認しておく必要があります。
（3）支払い猶予に応じる場合の留意点
テナントから分割払いや支払い猶予の申し出があった場合、安易に口頭で了承するのは避けるべきです。
支払金額・期限・違反時の措置を明記した合意書を作成し、双方で保管しましょう。書面化を怠ると、滞納は雪だるま式に膨らみやすくなります。
家賃の滞納を理由に立ち退きを求めることは可能か？
（1）滞納だけでは即時解除はできない
賃貸借契約は、借地借家法によって借主の利用権が強く保護されています。
そのため、家賃を1〜2か月滞納しただけでは、契約解除や立ち退き請求が認められないことがあります。
これは、判例上採用されている「信頼関係破壊の法理」によるものです。
家賃の滞納があったとしても、信頼関係が破壊されたといえる程度のものかが判断の分かれ目となります。
（2）無催告解除特約の限界
賃貸借契約書に「賃料を1回でも滞納した場合は無催告で解除できる」といった特約（無催告解除特約）が定められていることがあります。
しかし、この特約の効力は、限定的に解釈される傾向にあります。
これも、信頼関係を破壊する程度の不払いがある場合に限って有効とされる傾向にあります。
したがって、特約があっても、軽微な滞納で即時解除することは現実的には困難です。
（3）自力救済の禁止
「家賃を払わないのだから鍵を交換してしまえばよい」と考えるオーナーもいますが、これは絶対に避けなければなりません。
鍵の付け替えや残置物の勝手な処分は、自力救済として違法となり、損害賠償請求を受けるリスクがあります。
立ち退きには、必ず法的手続を踏む必要があります。
立ち退き交渉の流れと注意点は？
家賃滞納を理由にテナントの明渡しを実現するまでには、概ね以下のステップを踏みます。
（1）内容証明郵便による催告
まず、滞納家賃の支払いを求める催告書を内容証明郵便（配達証明付き）で送付します。
催告書には、滞納額・支払期限・期限内に支払いがなければ契約を解除する旨を明記します。
内容証明郵便は、催告の事実と内容を客観的に証明する重要な証拠となります。
（2）賃貸借契約の解除通知
催告書に記載した期限を経過しても支払いがない場合、改めて契約解除の意思表示を内容証明郵便で行います。
催告書と解除通知を1通にまとめる「停止条件付解除通知」とすることも可能で、実務上はこの方法が多用されています。
（3）建物明渡請求訴訟の提起
契約解除後もテナントが任意に退去しない場合は、物件所在地を管轄する裁判所に建物明渡請求訴訟を提起します。
訴訟では、滞納の事実・催告の経過・信頼関係の破壊を裏付ける証拠を提出します。
滞納家賃の支払い請求も併せて行うのが通常です。
（4）強制執行
勝訴判決を得てもテナントが居座る場合は、強制執行を申し立てます。
執行官が現地で催告を行い、それでも退去しなければ、断行日に物件内の動産を搬出し、明渡しを完了させます。
注意すべきは、強制執行に伴う費用負担です。
執行官手数料に加え、解錠技術者・運送業者・荷物保管費用などで、規模によっては多額の費用がかかることがあります。
立ち退き交渉をスムーズに進めるためのポイントとは
訴訟・強制執行は時間と費用を要するため、可能であれば任意交渉による解決が望ましいといえます。スムーズな解決のためのポイントを整理します。
（1）早期対応を徹底する
家賃滞納は時間が経つほど解決が困難になります。1か月の滞納時点で書面通知、2か月で内容証明、3か月を目処に法的手続の検討、というように、期限を切った段階的対応が重要です。
（2）合意退去を選択肢に入れる
家賃滞納による解除の場合、法的には立退料を支払う義務はありません。
しかし、訴訟と強制執行に要する費用・期間を踏まえると、一定額を支払って早期の任意退去を実現する方が経済合理的なケースもあります。未払家賃の一部免除と引き換えに退去してもらう「相殺型の合意」も有効な選択肢です。
合意退去の際には、必ず合意書を作成し、退去期日・残置物の処理・原状回復・未払家賃の処理・違反時の措置を明記してください。
（3）証拠の保全
訴訟になった場合に備え、督促履歴・通帳の入金記録・テナントとのやり取りを時系列で整理しておくことが重要です。日頃から記録を残す習慣が、いざというときの強力な武器になります。
（4）早期に弁護士へ相談する
立ち退き交渉は、法的知識と交渉力が問われる場面です。弁護士が代理人として催告書を送付するだけで、テナントが態度を改めるケースも少なくありません。また、訴訟・強制執行に発展した場合の手続も、弁護士に一任することで負担を大幅に軽減できます。
藤宗本澤法律事務所では、テナントの家賃滞納や立ち退き交渉に関するご相談を承っております。長期化すればするほど損失が拡大する問題ですので、お困りの際はできるだけ早い段階でご相談ください。
