家賃などの賃料の滞納、明け渡しのトラブル

何か月も家賃を滞納されている。
何度も催促いるが家賃を支払ってくれない。
もう立ち退いてもらいたい。

家賃の滞納、建物の明け渡しでお困りではないでしょうか？

家賃などの賃料の滞納は、滞納期間が長ければ長いほど、回収が困難となるケースが多いです。
賃料の滞納に対する対策は、迅速な対応が肝要です。

また、単なる１ヶ月分だけのミス程度のものなのか、支払能力が悪化しているのか、冷静に賃借人の状況を見極める必要があります。
単なるミス程度であれば、あまりに強い対応を取りすぎると賃借人との関係を悪化させることになりえます。
この場合、柔らかく滞納の事実を告げるという方法がベストです。

これに対し、支払能力が悪化しているにもかかわらず、数ヶ月の滞納を放置してしまった場合、後に多額の賃料が回収できないというケースもあります。
当然、催促して支払いを約束させることも必要ですが、口約束でも払わない場合は、合意内容を書面化すること。
書面化した内容も守らない場合は理由を説明させ、再度、書面化する又は公正証書にするなどの段階的な対応を検討すべきです。
何も対応を取らなければ、滞納家賃を回収できないばかりか、賃借人が音信不通、行方不明となることもあります。
この場合、原状回復にも大きな支障を来すことがあります。

賃料の滞納問題は、迅速な対応が必要です。

また、どの段階までは口約束にとどめるのか、書面化させるのか、公正証書にさせるのか、保証人に請求するのか、裁判を行うのか等の綿密な対応方針の策定が必要です。
特に、保証人に請求するケースでも、あまりに滞納額が高額すると、保証人も支払いができないということもあります。
そのため、賃料滞納の問題は、放置せずに迅速に対応することが必要です。

また、賃料の滞納が頻繁な賃借人の場合、建物からの退去を検討すべき場合もあります。
もっとも、賃料が滞納しているにもかかわらず、明け渡しに応じない賃借人もいます。
その場合、賃貸借契約を解除して退去を求めることになります。

ただし、賃貸借契約の解除が認められるためには、裁判例上、信頼関係の破たんがあると評価できる事情が必要です。
そのため、賃貸借契約を解除して退去を求める場合は、信頼関係の破たんと評価できる事情の収集が必要となります。
たとえば、家賃の滞納は、信頼関係の破たんと評価される重要な事情ですが、1ヶ月分の滞納で直ちに解除が認められるかというと難しい場合があります。
そこで、賃料の滞納があった場合、期限を定めて支払いがない場合は解除すると警告を重ねるなどの信頼関係の破たんを示す事情の収集が必要となります。

さらに、明け渡しに関しては、原状回復の問題もあります。

賃料の滞納がある場合、最終的に敷金で充当することになりますが、残りの敷金では、原状回復費用が不足するということもあります。
この場合、賃借人や保証人に原状回復費用を求めていくことになります。
もっとも、原状回復を求めた場合、通常損耗に該当する部分か否かなどでトラブルになるケースもあります。
なお、通常損耗に該当する部分が原状回復に含まれないことは改正民法６２１条に明確に定められました。
また、高知においても、宅建協会が定めた原状回復に関するガイドラインがあります。
原状回復は、このようなガイドラインに従って適正に行う必要があります。

以上、賃料の滞納の問題は迅速な対応が必要です。
当事務所は、賃料の滞納、建物の明け渡し等の不動産に関する相談を承っております。
不動産トラブルに関するご相談は、是非当事務所までご連絡ください。